Споры по недвижимости

Оспаривание разрешений на строительство.

Может возникнуть такая ситуация, что администрацией города было подписано постановление о выделение участка под строительство некому предприятию или частному застройщику. Согласно этого постановления есть ряд домов рекомендованных к сносу и отселению жильцов до начала строительства. Отселение никто не произвел, но несмотря на это администрация выдала разрешение на строительство. Теперь этот застройщик не только ведет строительство впритык к существующим домам, но еще и на основании этого разрешения выступает против жильцов в суде с иском о прекращении права собственности на недвижимость и устранении препятствий в пользовании земельным участком и ведении разрешенного строительства. Существуют и иные ситуации, когда выданные нарушения на строительство нарушают права иных собственников недвижимого имущества и других граждан.
В этом случае необходимо признать разрешение на строительство недействительным. Безусловно, для признания разрешения на строительство недействительным должны быть правовые основания, такие как выдача разрешения на строительство в нарушение строительных норм и правил, либо нарушение порядка выдачи разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Юридически существуют возможности отмены разрешения на строительство, вариантов здесь 2: 1. Отмена самим органом местного самоуправления в порядке самоконтроля. То есть необходимо обратиться с жалобой в сам орган местного самоуправления, обосновав незаконность выдачи разрешения на строительство. В соответствии с положением ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») следует, что орган местного самоуправления не вправе безосновательно и произвольно отменять ранее принятые им акты, затрагивающие права и законные интересы третьих лиц. Как указано в Постановлении 12ААС от 27 февраля 2012 г. N 12АП-982/12 Основанием для отмены не нормативного акта может служить лишь несоответствие отменяемого муниципального правового акта Конституции, законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

При этом нужно учитывать, что в соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления исключительно в следующих случаях:

1. принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2. отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3. расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4. прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

2. Второй вариант — это обращение в суд и обжалование незаконных действий ОМСУ, а также признание незаконным акту ОМСУ. Поэтому юридические механизмы для обжалования есть, самое главное — правильно обосновать свои доводы.

Рассмотрев конкретную ситуацию наши специалисты смогут предложить конкретный вариант разрешения сложившейся ситуации и наметить план действий по достижению желаемого результата.

Получение разрешений на строительство

Как известно, для получения права осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства застройщик должен получить разрешение на строительство, указанное в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Важность разрешения на строительство заключается не только в том, что оно подтверждает соответствие проектной документации определенным требованиям (например, градостроительному плану земельного участка) и дает застройщику право вести строительство. Построенный (реконструированный) в соответствии с разрешением на строительство объект капитального строительства не может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), если, конечно, соблюдены другие необходимые требования.

Градостроительный кодекс не предусматривает возможности выдачи бессрочного разрешения на строительство. Наоборот, закон говорит о выдаче разрешения на строительство на определенный срок (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Поэтому если застройщик не укладывается в этот срок (не успевает закончить строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в срок, указанный в разрешении на строительство), у него возникает потребность продлить срок действия разрешения на строительство. Если же застройщик продолжает строительство (реконструкцию) за пределами срока действия разрешения на строительство, его действия будут незаконными и он может быть привлечен как к административной (ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; далее - КоАП РФ), так и к гражданской (ст. 222 ГК РФ) ответственности.

На практике возникает вопрос о необходимости получения других документов (помимо разрешения на строительство) для производства (выполнения) тех или иных строительных (реконструктивных) работ, а при продлении срока действия разрешения на строительство нередко возникают судебные споры с участием застройщиков. Действующий Градостроительный кодекс (ст. 51) указывает, что "...разрешение на строительство представляет собой документ... дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства", и не обязывает застройщика получать иные разрешения на работы, производящиеся на основании полученного разрешения на строительство (в частности, на строительно-монтажные работы).

Выдача разрешений на производство каких-либо отдельных строительных, реконструктивных работ (включая строительно-монтажные работы) не была предусмотрена федеральным законодательством в период действия Градостроительного кодекса 1998 г., не предусмотрена она законом и в действующем Градостроительном кодексе.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 1 сентября 2004 г. N 71-Г04-19 <8> (в период действия Градостроительного кодекса 1998 г.) указала: "...выдача разрешений на производство каких-либо отдельных строительных работ, в том числе на выполнение строительно-монтажных работ, Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена". Данное указание суда правомерно и сегодня.

Согласно ст. 72 Градостроительного кодекса РФ законы и иные нормативные акты в области градостроительства, действующие на территории РФ, применяются, если они не противоречат настоящему Кодексу. Ведомственные нормативные правовые акты, ограничивающие права граждан и юридических лиц могут быть изданы только в соответствии с федеральным законом, которого, как указывалось выше, не имеется.

Продление срока действия разрешения на строительство

В случае если застройщик не успевает закончить строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в срок, указанный в разрешении на строительство, закон дает ему возможность продлить этот срок (ведь продолжение строительства за пределами срока, указанного в разрешении на строительство, будет незаконным). Вопросы, связанные с продлением срока разрешения на строительство, неоднократно обсуждались.

Многочисленные судебные разбирательства по делам о продлении срока действия разрешения на строительство дают основание утверждать, что судебная практика по таким делам устоялась:

• суды обязывают продлить срок действия разрешения на строительство тот орган, который выдал соответствующее разрешение на строительство (даже если на момент рассмотрения дела судом этот орган лишен права выдавать разрешения на строительство);

• застройщик имеет право на продление срока действия разрешения на строительство даже тогда, когда подал заявление о продлении этого срока менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия разрешения, или даже после того, как срок действия данного разрешения истек.

Действующее законодательство содержит единственное основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство - если строительство, реконструкция объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи застройщиком заявления о продлении действия соответствующего разрешения и т. д.

Обращаясь в орган, выдавший разрешение на строительство, или в суд, застройщик не должен представлять проект организации строительства, предусматривающий новый (увеличенный) срок строительства (реконструкции) объекта капитального строительства. Факт выдачи разрешения на строительство (срок действия которого застройщик хочет продлить) свидетельствует о наличии у застройщика утвержденной проектной документации, имеющей положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, и документов, удостоверяющих право на использование для строительства земельного участка. Проект организации строительства и иные документы, требуемые для получения разрешения на строительство, уже представлялись застройщиком при обращении за выдачей разрешения на строительство и не подлежат "...повторному представлению на стадии продления разрешения на строительство в целях проверки проектной документации на предмет соответствия требованиям градостроительного законодательства".

Еще раз подчеркнем: застройщик, имеющий разрешение на строительство, полученное в установленном порядке, не обязан получать иных разрешений на производство работ, являющихся частью строительства или реконструкции (земляные работы; работы по установке вспомогательных объектов, используемых для обеспечения строительства; строительно-монтажные работы и т.д.). Иными словами, застройщику не надо получать ни разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, ни ордеров на производство каких-либо работ, являющихся частью законно осуществляемого застройщиком строительства (реконструкции).

Не нужно забывать: прежде чем обращаться с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство к органу, выдавшему это разрешение, требуется, чтобы проектировщик изменил (увеличил) в проекте организации строительства сроки строительства (реконструкции). Ведь срок строительства (реконструкции), как установил законодатель, должен определяться не застройщиком, не участниками долевого строительства (называемыми в обиходе дольщиками) и не органом, выдавшим разрешение на строительство, а техническим специалистом - проектировщиком. Именно проектировщик устанавливает время, необходимое застройщику для завершения строительства (реконструкции). И если это время будет необоснованным, его можно будет попытаться оспорить в ходе судебного разбирательства.

Читайте также по теме:

Об исправлении ошибок, содержащихся в Росреестре

О спорах, связанных с земельными участками (земельные споры)

О спорах в гражданском суде

Если у Вас возникла необходимость в получении разрешения на строительство либо продлении его действия, Вам необходимо обратиться к нашим специалистам, для того, чтобы они проанализировали конкретную сложившуюся ситуацию и наметили план действий по достижению необходимого результата.

Обратиться к нам Вы можете:

1. Заполнив форму обратной связи на страниах нашего сайта.
2. Нажмите на вкладку "обратный звонок" и наш специалист перезвонит Вам.
3. Если Вы используете мобильную версию сайта -- запоните форму на вкладке Онлайн консультаций.
4. На странице Список контактов вы можете выбрать интересующего Вас специалиста и написать ему персонально.

Внимание! Заполняя форму обратной связи, вы подтверждаете ознакомление с нашей Политикой обработки персональных данных и подтверждаете согласие с ее условиями.

Обращайтесь! Мы разработаем персонально для вас план помощи и индивидуальные тарифы:

Приезжайте. Наш адрес – Краснодарский край, г.Краснодар, ул. Котовского, 42, офис 109.

Отправляйте электронные письма:Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. ;

Звоните: +7 918 6444435;

Пишите в социальных сетях:

Наше сообщество Вконтакте https://vk.com/public161063590

Наше сообщество в Facebook https://www.facebook.com/bystrickaja/