Я хочу продать квартиру с собственником менее пяти лет и купить более дорогую квартиру в месте с миллионом в год; какую сумму нужно указать в договоре купли-продажи? Так как был взаимный вычет для целей налогообложения.
Согласно действующему законодательству, продажа жилого помещения является сделкой, направленной на получение прибыли (подпункт 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ). Когда продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и передает ему в собственность жилье, он получает определенную сумму денег. В связи с ростом цен на недвижимость прибыль, получаемая продавцом, зачастую выше той цены, по которой дом был приобретен ранее. Предыдущий владелец получает прибыль, а налоговая ставка на 2019 год составляет 13 %.
Доход от продажи квартиры — это разница между суммой, потраченной на первоначальную покупку жилья, и стоимостью, указанной при последующей продаже. Если рыночная стоимость не указана, налоговая база рассчитывается следующим образом Сумма, полученная от продажи квартиры, вычитается из суммы налогового вычета в размере 1 млн рублей. Это правило распространяется только на недвижимость, приобретенную до 2016 года. Например, квартира была куплена три года назад за 6 млн рублей. В 2019 году она была продана за 8 млн рублей. В этом случае доход составит 2 млн рублей с учетом налога.
Сумма в 1 млн рублей — это размер налогового вычета, который государство предоставляет продавцу недвижимости (п. 1 ст. 220(2) ФЗ РФ). Если квартира стоит меньше 1 миллиона рублей, то налог при продаже не уплачивается.
В частности, не работает девальвация стоимости. Продавец в договоре купли-продажи может установить любую цену, но она не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором состоялась сделка. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра.
Во всех остальных случаях, чтобы избежать уплаты налога, квартира должна находиться в собственности более 3/5 лет.
От уплаты налога при продаже квартиры освобождается налогоплательщик, только если она находилась в его собственности более установленного законом минимального срока (пункт 2 статьи 217.1 Федерального налогового кодекса Российской Федерации).
Срок владения квартирой, за который не уплачивается налог при продаже:
Дату начала владения квартирой можно найти в выписке из ЕГРН (более ранняя версия этого документа — Свидетельство о государственной регистрации права). Чтобы правильно рассчитать минимальный срок, необходимо посчитать количество месяцев: три года — 36 месяцев; пять лет — 60 месяцев.
Трехлетний срок устанавливается для получения жилья в собственность.
Наследство — переход права собственности при приватизации — оформление дарственной ближайшими родственниками — получение жилья в пожизненное пользование. Приобретенные таким образом квартиры можно продать через 36 месяцев непрерывного владения без уплаты налога, даже если они были переданы в наследство после 1 января 2016 года.
Согласно Налоговому кодексу РФ, для отдельных налогоплательщиков минимальный срок владения может быть уменьшен до нуля (ст. 6 НК РФ, ст. 217.1).
Совет нотариуса: цена договоров купли-продажи
Ведущий: Здравствуйте, уважаемые зрители! В сегодняшней передаче «Советы нотариуса» мы поговорим о цене договоров купли-продажи недвижимости. Нужно ли указывать цену продаваемого имущества в договоре купли-продажи?
Алексей Комаров: Как правило, когда речь идет о сделке купли-продажи, устанавливается ряд условий, которые определяются законом как окончательные или императивные. Оперативные условия — это условия, которые стороны вправе изменить по своему усмотрению. Если вам не нравится какое-либо условие, определенное законом, вы можете исключить его из договора. Неотложные условия не могут быть исключены. Например, цена договора — это условие, которое должно быть указано в тексте договора купли-продажи. Если она не указана, сделка считается незавершенной. Другим важным термином в договоре купли-продажи недвижимости является право, которое относится к определению назначения недвижимости и представляет собой либо описание, либо кадастровый номер, который является индивидуальным для каждого объекта недвижимости. Кроме того, части договора купли-продажи должны быть названы. Есть еще один термин, но я не буду его упоминать, он очень противоречивый, о нем мы поговорим отдельно.
А.К.: Мы можем сказать, что у нас есть стоимость вещи, а можем сказать, что у нас есть цена контракта. Например, если один покупатель покупает и продает две доли в многоквартирном доме, принадлежащие двум разным лицам, то мы видим, что если в текст контракта включить только одну стоимость, то есть две доли, то обе доли будут оценены одновременно. В этом случае цена контракта представляет собой совокупную стоимость двух объектов недвижимости, так что это и есть цена контракта. Здесь у нас две акции и два отдельных объекта недвижимости. Это то же самое, как если бы мы включили в договор две квартиры и указали общую стоимость этих квартир. У каждого объекта должна быть своя цена, а цена контракта — это сумма, по которой совершается сделка в отношении всех объектов, включенных в контракт. Поэтому, на мой взгляд, правильно говорить о том, что здесь есть два объекта недвижимости, которые по сути своей независимы, поскольку приобретаются одним лицом, а значит, здесь смешанный договор, и они включены в один договор. Они не являются отдельными сделками. Чтобы прояснить ситуацию, один объект продается за 5 миллионов, а другой — за 3 миллиона, 5 и 3 миллиона — это цены каждого объекта, а не цена договора. Во многих случаях цена контракта указывается в тексте договора. Я часто провожу сделки с акциями, и стороны нередко говорят, что не хотят их отпускать. Если цена инструмента не указана, по умолчанию акции признаются эквивалентными по стоимости пропорционально указанной цене контракта. . Но мы всегда
Вопрос: Могу ли я включить в договор купли-продажи пункты, например, об изменении цены в соответствии с инфляцией?
АК: Конечно, можете. В статье, регулирующей цену договора купли-продажи, говорится, что цена должна быть указана. Иными словами, речь идет о цене долга и цене платежа, которые несколько отличаются. Аналогичная ситуация возникает, когда сторона хочет установить цену платежа, эквивалентную долларам или евро. Здесь цена долга выражается в валюте, а цена платежа должна быть выражена в эквивалентном рубле. Это связано с тем, что у нас действуют законы о валютном контроле, так как практически все сделки на территории Российской Федерации совершаются в рублях. Например, стороны оценивают квартиру в 100 000 долларов США, но оплата должна быть пересчитана по курсу Центробанка и согласована газетная эквивалентность. То же самое касается инфляционных величин. Мы с вами установили цену за долг, но эта цена может быть скорректирована на определенную сумму, если нам нужно расплатиться с кредиторами. Мы четко определились в договоре, поэтому никакой разницы в будущем не было — мы и не могли ее сделать.
А.К.: Классическим документом, обычно вводимым в оборот для подтверждения получения денег, является расписка в получении денег. Доказательство должно быть составлено лично получателем денег, кредитором, с указанием всей информации. Иногда стороны просят прямо в договорном соглашении дать понять, что расчеты будут происходить до заключения договора. Конечно, такие условия могут быть включены в текст, и в этом случае необходимо получить доказательства от кредитора. Анализ судебной практики крайне важен, поскольку судебная практика изменчива и зависит от условий, в которых рассматривается дело. Суды указывают, что если в договоре случайно упоминаются условия и стороны фиксируют факт оплаты, то расчет произведен, и в этом случае доказательств не требуется. Другой суд может сказать, что условия договора должны быть чем-то подтверждены, что не всегда так. На мой взгляд, это связано с тем, что если стороны заявляют о том, что они заключили договор, то в тексте договора должны быть указаны условия расчета. Поэтому доказательства должны быть получены в ходе расчетов, как до, так и после заключения договора. Вы должны указать сумму, которую вы передаете по договору. Это должно быть всегда, без девальвации цены.
В: Если третья сторона, нотариальный депозит или банк препятствуют расчету, это как-то улучшает качество сделки с точки зрения подтверждающих документов?
АК: Конечно, улучшает. Доказательства требуются при доставке наличных. Нотариальный депозит или банковский кредит — это просто. То есть деньги переводятся со счета на счет или передаются в фонд, и где бы ни находилось лицо, получающее деньги, ему предоставляется письменное доказательство, например, сам продавец или агент. И т. д. Доказательство получения здесь не требуется.